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城东最便宜地铁房,楼下就是小学,还有江景!下沙沿江二手跑盘

www.tjlianghao.com2019-08-19

2019-08-16 15:33:49 地产观察

导言

下沙沿江一直是杭州二手房市场里的热点版块:刚需,两百多万就可以买到次新房;改善,卖掉市区的房子可以轻松在这边换一套大户型。有城东最低的买房门槛再加上近十年积累下来的人气,即使在淡季7月,下沙沿江板块二手房成交量都有142套,堪称购房者眼里的香馍馍。

这次,我们探访的是1号线终点下沙江滨站边上的伊萨卡国际城、世茂江滨花园(一期碧景湾、二期瑞景湾)和宋都晨光国际三个楼盘,看看同样有地铁和江景,谁更值得买。

细分区位

地铁

伊萨卡国际城、世茂江滨花园和宋都晨光国际属于下沙沿江北单元,分别位于14号大街25号路口的东北、东南、西南侧。下沙江滨站就在三个楼盘的中心处,即使从离得最远的江滨花园二期瑞景湾走过去,也就800米的样子。

△下沙江滨站周边楼盘分布图(信息来源:百度地图)

△三个楼盘离地铁站都很近

另外,在江滨花园和晨光国际门口,一号线也预留了出入口,等机场延伸段开通,这几个出入口就会启用,对晨光国际、江滨花园的业主来说起码雨天是方便了不少。

△江滨花园和晨光国际中间还有地铁工地

不过,因为这三个楼盘的体量都很大,实际购买二手房的楼栋,才是对步行去地铁站影响最大的。

配套

这三个楼盘的商业配套,目前只能说一般,非常依赖楼下的底商。本来应该承载周边人气的世茂广场,现在还在打官司,一直在“停工”状态,不知道什么时候才会有个头。

△世茂广场如能建成开业将会成为沿江最大综合体

下沙沿江,本来也没什么大型综合体,离得最近的大型超市,是一站地铁外的物美云水店,综合体的话,边上只有聊胜于无的东东城、宝龙城市广场。真正想要逛街的话,还得去龙湖天街。

△东东城的体量比弗雷德广场还要小不少

△物美云水店才是周边的真?综合体

不过,没得逛街,可以逛公园。在钱塘江和住宅区之间,就是沿江湿地公园,平时散步、周末露营挺合适。

△沿江湿地公园景色还算过得去

学校

伊萨卡是学正小学和学正中学

晨光国际和江滨花园是听涛小学和学正中学

反正,学区就不要想着去和北面的文海比了。这三个盘,优势是小学就在家门口,中学离的也不远;反正最后都是学正中学,争取保送吧。

△伊萨卡国际城西面是学正小区,西北处是学正中学

楼盘详情

伊萨卡国际城

小区业态:高层+小高层+排屋

建筑年代:2008年

停车状况:底商地面车位+地下车位(约15万/个,租约200元/月)

伊萨卡国际城是这三个楼盘里房龄最老的一个,不过,高低配的模样,却像极了现在那些为了溢价吃相很差的楼盘。

△伊萨卡国际城航拍

△前面是洋房、后面是高层

△高层和洋房半包围着排屋区

前几年,伊萨卡国际城经常因为物业只收钱不干活而出现在新闻里,经过业主们的努力,现在已经换成了龙湖物业,小区整体管理已经大有改观;但是,因为小区本来年份就老,又有不少的群租房人员复杂,傍晚人多的时候,还是有点安置房小区的既视感。

△伊萨卡国际城没有人车分流

△小区里的露天泳池和室内泳池,也闲置多年

△入户单元门也开的很随意

△排屋区并没有和高层、洋房区分离

△排屋区的停车也很随心所欲

△不过小区环境已经比之前大有改观

△露天篮球场能吸引不少男住户

因为有不少当年被套的投资客,十多年过去了,伊萨卡国际城还是能找到很多纯毛坯的二手房,不过受制于当年的设计,户型上并没有什么亮点,挂牌的二手房,基本就是靠压低单价来竞争了,除了高层的低价江景房,其他真没什么吸引力。

△88方两室户型是伊萨卡挂牌的主力(信息来源:贝壳找房)

△伊萨卡国际城近期成交信息(数据来源:兔博士)

世茂江滨花园

小区业态:高层

建筑年代:一期碧景湾2009年、二期瑞景湾2010年

停车状况:地下车位(约16万/个,租约300元/月),半人车分流

世茂江滨花园共有三期,分别是一期碧景湾、二期瑞景湾和三期峻景湾,不过因为三期峻景湾离下沙江滨站的距离已经在一公里以上,所以并不在我们的跑盘计划内。一期碧景湾和二期瑞景湾,从外立面上看是大同小异,初来乍到非常容易搞混。

△江滨花园一期碧景湾

△江滨花园二期瑞景湾

碧景湾和瑞景湾已经把原来的世茂物业给换了,一期碧景湾现在是龙湖物业,二期瑞景湾现在是绿城物业,这对自住的购房者来说无疑是个好消息。中介带我们看房的时候,两家物业的表现都很负责,需要登记确认后才放行,好评。

△江滨花园的绿化非常森系

△茂盛的绿化已经开始影响低楼层的采光

△二期比一期减配了园林水系景观

△单元门要刷卡进入安全性很高,但是电动车管理还需要加强

△小区外围是消防通道,没有做到完全的人车分流

△江滨花园给楼王配备了景观电梯

△江景基本就是看对面大江东的工厂

而在二手市场里,江滨花园的挂牌量非常多,从80多方到200多方都有,面向的受众非常广阔。需要注意的是,江滨花园两期都是错层设计,奇偶数楼层户型存在不小的差异。

△二期有小三房户型,但压缩了餐厅空间(信息来源:贝壳找房)

△错层设计,看二手房时一定要注意不同

△同格局,因为露台而差出一个房间(信息来源:贝壳找房)

△一期碧景湾近期成交信息(数据来源:兔博士)

△二期瑞景湾近期成交信息(数据来源:兔博士)

宋都晨光国际

小区业态:高层

建筑年代:2013年

停车状况:底商地面车位+地下车位(约17万/个),人车分流

晨光国际是最新的,不管是外立面,还是小区规划,亦或是户型,都肉眼可见的要更好,当然价格也更贵。

△晨光国际的楼盘设计更贴近当下

△外立面比江滨花园好看了不少

△外立面为真石漆+玻璃的组合

和前面两个楼盘一样,晨光国际也在最近换了物业,把宋都物业换成了朗诗物业。不过也许因为还处在交接期,小区的管理比较松散,中介直接就把我们领了进去,等交接完成以后,物业应该会走心一点。

△地下车库出入口在底商处,小区里做到了人车分流

△中央大草坪和露天泳池

△整体绿化设计的不错

△消防通道并没通车,留出了足够的步行空间

二手房上,晨光国际的户型就要好不少了,89方的三房、135方的四房都还算的上是主流水平;而且,晨光国际还有不少89方的跃层户型在挂牌销售,虽然单价要高点,但通过偷面积大概可以达到120方左右的空间。

△89方平层3室户型(信息来源:贝壳找房)

△135方平层4室户型(信息来源:贝壳找房)

△89方跃层户型,赠送面积不少(信息来源:贝壳找房)

△晨光国际近期成交信息(数据来源:兔博士)

选房指南

在购买下沙江滨的二手房前,还要注意两点:1.一号线机场段明年通车,出行是方便了,但是人流量也会大很多,地铁通勤不会比现在舒服多少。2.虽有一线江景,可江对面就是大江东的工业区,夏天东南风一吹,是会有影响的;而在西北面也有不少工厂,环境并没有照片里那么的好。

△周边还是厂区

因为离地铁距离、学区基本都大同小异,对刚需而言,如果你不是那么在乎江景,首选的肯定是房龄最新、户型最实用的晨光国际,想要一线江景,那就根据预算来挑江滨花园和伊萨卡的房子;如果是改善,就看自己的喜好在江滨花园和晨光国际的大户型里挑吧。至于伊萨卡国际城的排屋,虽然看上去价格很好,可忍受着江边的潮湿却看不到江景,明明是排屋却要过回迁房般的生活,真不如隔壁的高层舒服了。

更多真实跑盘信息,请关注公众号

杭州跑盘老司机

导言

下沙沿江一直是杭州二手房市场里的热点版块:刚需,两百多万就可以买到次新房;改善,卖掉市区的房子可以轻松在这边换一套大户型。有城东最低的买房门槛再加上近十年积累下来的人气,即使在淡季7月,下沙沿江板块二手房成交量都有142套,堪称购房者眼里的香馍馍。

这次,我们探访的是1号线终点下沙江滨站边上的伊萨卡国际城、世茂江滨花园(一期碧景湾、二期瑞景湾)和宋都晨光国际三个楼盘,看看同样有地铁和江景,谁更值得买。

细分区位

地铁

伊萨卡国际城、世茂江滨花园和宋都晨光国际属于下沙沿江北单元,分别位于14号大街25号路口的东北、东南、西南侧。下沙江滨站就在三个楼盘的中心处,即使从离得最远的江滨花园二期瑞景湾走过去,也就800米的样子。

△下沙江滨站周边楼盘分布图(信息来源:百度地图)

△三个楼盘离地铁站都很近

另外,在江滨花园和晨光国际门口,一号线也预留了出入口,等机场延伸段开通,这几个出入口就会启用,对晨光国际、江滨花园的业主来说起码雨天是方便了不少。

△江滨花园和晨光国际中间还有地铁工地

不过,因为这三个楼盘的体量都很大,实际购买二手房的楼栋,才是对步行去地铁站影响最大的。

配套

这三个楼盘的商业配套,目前只能说一般,非常依赖楼下的底商。本来应该承载周边人气的世茂广场,现在还在打官司,一直在“停工”状态,不知道什么时候才会有个头。

△世茂广场如能建成开业将会成为沿江最大综合体

下沙沿江,本来也没什么大型综合体,离得最近的大型超市,是一站地铁外的物美云水店,综合体的话,边上只有聊胜于无的东东城、宝龙城市广场。真正想要逛街的话,还得去龙湖天街。

△东东城的体量比弗雷德广场还要小不少

△物美云水店才是周边的真?综合体

不过,没得逛街,可以逛公园。在钱塘江和住宅区之间,就是沿江湿地公园,平时散步、周末露营挺合适。

△沿江湿地公园景色还算过得去

学校

伊萨卡是学正小学和学正中学

晨光国际和江滨花园是听涛小学和学正中学

反正,学区就不要想着去和北面的文海比了。这三个盘,优势是小学就在家门口,中学离的也不远;反正最后都是学正中学,争取保送吧。

△伊萨卡国际城西面是学正小区,西北处是学正中学

楼盘详情

伊萨卡国际城

小区业态:高层+小高层+排屋

建筑年代:2008年

停车状况:底商地面车位+地下车位(约15万/个,租约200元/月)

伊萨卡国际城是这三个楼盘里房龄最老的一个,不过,高低配的模样,却像极了现在那些为了溢价吃相很差的楼盘。

△伊萨卡国际城航拍

△前面是洋房、后面是高层

△高层和洋房半包围着排屋区

前几年,伊萨卡国际城经常因为物业只收钱不干活而出现在新闻里,经过业主们的努力,现在已经换成了龙湖物业,小区整体管理已经大有改观;但是,因为小区本来年份就老,又有不少的群租房人员复杂,傍晚人多的时候,还是有点安置房小区的既视感。

△伊萨卡国际城没有人车分流

△小区里的露天泳池和室内泳池,也闲置多年

△入户单元门也开的很随意

△排屋区并没有和高层、洋房区分离

△排屋区的停车也很随心所欲

△不过小区环境已经比之前大有改观

△露天篮球场能吸引不少男住户

因为有不少当年被套的投资客,十多年过去了,伊萨卡国际城还是能找到很多纯毛坯的二手房,不过受制于当年的设计,户型上并没有什么亮点,挂牌的二手房,基本就是靠压低单价来竞争了,除了高层的低价江景房,其他真没什么吸引力。

△88方两室户型是伊萨卡挂牌的主力(信息来源:贝壳找房)

△伊萨卡国际城近期成交信息(数据来源:兔博士)

世茂江滨花园

小区业态:高层

建筑年代:一期碧景湾2009年、二期瑞景湾2010年

停车状况:地下车位(约16万/个,租约300元/月),半人车分流

世茂江滨花园共有三期,分别是一期碧景湾、二期瑞景湾和三期峻景湾,不过因为三期峻景湾离下沙江滨站的距离已经在一公里以上,所以并不在我们的跑盘计划内。一期碧景湾和二期瑞景湾,从外立面上看是大同小异,初来乍到非常容易搞混。

△江滨花园一期碧景湾

△江滨花园二期瑞景湾

碧景湾和瑞景湾已经把原来的世茂物业给换了,一期碧景湾现在是龙湖物业,二期瑞景湾现在是绿城物业,这对自住的购房者来说无疑是个好消息。中介带我们看房的时候,两家物业的表现都很负责,需要登记确认后才放行,好评。

△江滨花园的绿化非常森系

△茂盛的绿化已经开始影响低楼层的采光

△二期比一期减配了园林水系景观

△单元门要刷卡进入安全性很高,但是电动车管理还需要加强

△小区外围是消防通道,没有做到完全的人车分流

△江滨花园给楼王配备了景观电梯

△江景基本就是看对面大江东的工厂

而在二手市场里,江滨花园的挂牌量非常多,从80多方到200多方都有,面向的受众非常广阔。需要注意的是,江滨花园两期都是错层设计,奇偶数楼层户型存在不小的差异。

△二期有小三房户型,但压缩了餐厅空间(信息来源:贝壳找房)

△错层设计,看二手房时一定要注意不同

△同格局,因为露台而差出一个房间(信息来源:贝壳找房)

△一期碧景湾近期成交信息(数据来源:兔博士)

△二期瑞景湾近期成交信息(数据来源:兔博士)

宋都晨光国际

小区业态:高层

建筑年代:2013年

停车状况:底商地面车位+地下车位(约17万/个),人车分流

晨光国际是最新的,不管是外立面,还是小区规划,亦或是户型,都肉眼可见的要更好,当然价格也更贵。

△晨光国际的楼盘设计更贴近当下

△外立面比江滨花园好看了不少

△外立面为真石漆+玻璃的组合

和前面两个楼盘一样,晨光国际也在最近换了物业,把宋都物业换成了朗诗物业。不过也许因为还处在交接期,小区的管理比较松散,中介直接就把我们领了进去,等交接完成以后,物业应该会走心一点。

△地下车库出入口在底商处,小区里做到了人车分流

△中央大草坪和露天泳池

△整体绿化设计的不错

△消防通道并没通车,留出了足够的步行空间

二手房上,晨光国际的户型就要好不少了,89方的三房、135方的四房都还算的上是主流水平;而且,晨光国际还有不少89方的跃层户型在挂牌销售,虽然单价要高点,但通过偷面积大概可以达到120方左右的空间。

△89方平层3室户型(信息来源:贝壳找房)

△135方平层4室户型(信息来源:贝壳找房)

△89方跃层户型,赠送面积不少(信息来源:贝壳找房)

△晨光国际近期成交信息(数据来源:兔博士)

选房指南

在购买下沙江滨的二手房前,还要注意两点:1.一号线机场段明年通车,出行是方便了,但是人流量也会大很多,地铁通勤不会比现在舒服多少。2.虽有一线江景,可江对面就是大江东的工业区,夏天东南风一吹,是会有影响的;而在西北面也有不少工厂,环境并没有照片里那么的好。

△周边还是厂区

因为离地铁距离、学区基本都大同小异,对刚需而言,如果你不是那么在乎江景,首选的肯定是房龄最新、户型最实用的晨光国际,想要一线江景,那就根据预算来挑江滨花园和伊萨卡的房子;如果是改善,就看自己的喜好在江滨花园和晨光国际的大户型里挑吧。至于伊萨卡国际城的排屋,虽然看上去价格很好,可忍受着江边的潮湿却看不到江景,明明是排屋却要过回迁房般的生活,真不如隔壁的高层舒服了。

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